Leistung

Immobilie erben & verkaufen

Eine geerbte Immobilie bringt Chancen – aber auch rechtliche und steuerliche Fallstricke. Wir begleiten Sie von der Grundbuchberichtigung über die Erbschaftsteuer bis zum rechtssicheren Verkauf.

Was passiert mit einer Immobilie im Erbfall?

Immobilien gehen wie alle anderen Vermögenswerte automatisch auf die Erben über – ohne Übergabe, ohne Notar, allein durch den Tod des Erblassers. Jedoch entsteht daraus eine Reihe von Pflichten und Entscheidungen, die zeitnah und rechtssicher getroffen werden müssen.

Das Grundbuch weist nach dem Erbfall noch den Verstorbenen als Eigentümer aus. Diese Diskrepanz zwischen tatsächlicher Rechtslage und Grundbucheintrag muss durch eine Grundbuchberichtigung behoben werden – und das möglichst innerhalb von zwei Jahren, solange sie gebührenfrei ist.

Ihre Optionen nach dem Erbfall

  • Selbst einziehen oder weiter nutzen: Unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei möglich. Bei Eigentümernutzung über 10 Jahre entfällt die Erbschaftsteuer für Ehepartner vollständig.
  • Vermieten: Die Immobilie wird Teil des Nachlasses, der Erbe tritt in alle Mietverträge ein und erhält die Mieteinnahmen.
  • Verkaufen: Der Verkaufserlös wird unter den Miterben aufgeteilt. Dabei sind Spekulationssteuer und Erbschaftsteuer zu beachten.
  • Übertragen auf einen Miterben: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus (Realteilung).

Grundbuchberichtigung

Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall kostenlos. Danach fallen Gebühren an – wir beantragen die Berichtigung rechtzeitig.

Erbschaftsteuer optimieren

Selbst genutzte Immobilien sind unter Voraussetzungen steuerfrei. Wir prüfen alle Freibeträge und Befreiungstatbestände.

Erbengemeinschaft & Immobilien

Blockaden durch Miterben, Auszahlungsforderungen, Teilungsversteigerung: Wir finden einvernehmliche Lösungen.

Spekulationssteuer

Wann fällt Einkommensteuer beim Verkauf an? Wir prüfen die 10-Jahres-Frist und etwaige Ausnahmen für Selbstnutzung.

Mietrecht im Erbfall

Erben treten in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Wir klären Rechte und Pflichten gegenüber Mietern.

Verkauf rechtssicher

Vom Kaufvertrag bis zur Löschung alter Belastungen – wir begleiten den Verkauf Schritt für Schritt.

Steuern

Erbschaftsteuer bei Immobilien – das müssen Sie wissen

Immobilien sind der häufigste Auslöser für Erbschaftsteuer. Gleichzeitig bietet das Steuerrecht erhebliche Entlastungsmöglichkeiten.

Steuerfreie Vererbung – wann sie möglich ist

Das Steuerrecht kennt für Familienimmobilien besondere Befreiungstatbestände.

  • Ehepartner: Selbst genutzte Familienimmobilie steuerfrei, wenn 10 Jahre Eigennutzung nach dem Erbfall
  • Kinder: Steuerbefreiung für Wohnflächen bis 200 m² bei 10-jähriger Eigennutzung
  • Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder je 400.000 € – erst darüber fällt Steuer an
  • Stundung: Fehlt Liquidität zur Steuerzahlung, kann das Finanzamt die Steuer bis zu 10 Jahre stunden

Spekulationssteuer beim Verkauf

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss unter Umständen Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen.

Erbe tritt steuerlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein – die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Erwerb durch den Erblasser

Kein Spekulationsgewinn nach Ablauf von 10 Jahren seit Erwerb durch den Erblasser

Ausnahme: Immobilie in den letzten 2 Jahren selbst bewohnt – dann kein steuerpflichtiger Gewinn

Sonderfall

Erbengemeinschaft und Immobilien – das größte Konfliktpotenzial

Wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben, entstehen schnell Blockaden. Wir lösen sie – ohne Gericht.

Eine geerbte Immobilie in einer Erbengemeinschaft ist das häufigste Streitthema im deutschen Erbrecht. Die Miterben sind jeweils Gesamthänder – keiner kann allein über die Immobilie verfügen, verkaufen oder belasten. Alle Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden.

Typische Konfliktsituationen:

  • Ein Miterbe wohnt in der Immobilie und möchte dort bleiben, die anderen wollen verkaufen
  • Uneinigkeit über den Verkaufspreis oder den Makler
  • Ein Miterbe fordert sofortige Auszahlung seines Anteils
  • Streit über Renovierungspflichten und laufende Kosten
  • Ein Miterbe ist nicht erreichbar oder verweigert die Zustimmung

Lösungswege

Wir verhandeln im Auftrag unserer Mandanten eine einvernehmliche Auseinandersetzungsvereinbarung: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus, oder alle verkaufen gemeinsam. Notfalls vertreten wir auch in der Teilungsversteigerung – einem gerichtlichen Verkauf, der aber für alle Beteiligten meist schlechtere Erlöse bringt und deshalb vermieden werden sollte.

Praxisbeispiel

Haus im Stuttgarter Westen – drei Geschwister

Drei Geschwister erben ein Einfamilienhaus (Wert: 780.000 €). Schwester A wohnt darin seit Jahren, Bruder B möchte sofort seinen Anteil in bar, Bruder C will warten bis die Preise steigen.

Wir erarbeiten einen Auseinandersetzungsplan: Schwester A kauft die Anteile von B und C zu einem einvernehmlich bestimmten Preis heraus. B erhält sofort 180.000 €, C erhält seinen Anteil in Raten über 3 Jahre.

Immobilie bleibt in der Familie, alle Geschwister erhalten ihren fairen Anteil – ohne Teilungsversteigerung.
FAQ

Häufige Fragen – Immobilie erben & verkaufen

Nein, aber es ist dringend empfohlen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei. Danach fallen Grundbuchgebühren in Höhe von bis zu 1 % des Immobilienwerts an. Außerdem können Sie die Immobilie ohne korrekten Grundbucheintrag nicht verkaufen, belasten oder übertragen.
Nicht zwingend. Kinder haben einen persönlichen Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner von 500.000 €. Selbst genutzte Familienimmobilien können unter Voraussetzungen vollständig steuerfrei sein: für Ehepartner bei 10-jähriger Eigennutzung ohne Mengenbeschränkung, für Kinder bei Wohnflächen bis 200 m². Übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag, kann das Finanzamt die Steuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn zur Zahlung ein Verkauf erforderlich wäre.
Kein einzelner Miterbe kann den Verkauf erzwingen – dafür ist die Zustimmung aller Erben erforderlich. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie gerichtlich versteigert – meist deutlich unter Marktwert. Wir versuchen daher stets, eine einvernehmliche Lösung zu erarbeiten.
Möglicherweise ja. Der Erbe tritt steuerlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Wenn zwischen dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser und Ihrem Verkauf keine 10 Jahre vergangen sind, fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an (persönlicher Steuersatz). Ausnahmen bestehen, wenn Sie die Immobilie in den letzten 2 Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben. Die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns ist komplex – lassen Sie sich beraten.
Kein Miterbe kann zum Verkauf gezwungen werden. Lösungswege sind: ein Miterbe kauft die anderen aus, alle einigen sich auf einen Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt, oder ein Miterbe übergibt seinen Anteil im Rahmen der Auseinandersetzung an einen anderen. Als letztes Mittel steht die Klage auf Auseinandersetzung offen, in deren Folge eine Teilungsversteigerung droht.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können die selbst genutzte Familienimmobilie vollständig steuerfrei erben, wenn sie mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall darin wohnen bleiben. Für Kinder gilt die Steuerbefreiung nur für Wohnflächen bis 200 m² – bei größeren Objekten fällt für die übersteigende Fläche anteilig Steuer an. Beide Befreiungen entfallen, wenn die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft oder vermietet wird.
Kontakt

Jetzt beraten lassen

Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten die nächsten Schritte klären – wir begleiten Sie rechtssicher.

Standorte

Stuttgart · Esslingen · Ludwigsburg · Waiblingen

Vielen Dank – wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.